 记者邹兰 |
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乍暖还寒的时节里，各银行房贷争夺却大战正酣：既有不少大银行批量放行存量房贷七折利率，又有银行不断推出新产品想方设法降低贷款人负担……种种力量的集合，能否将看似春意点点的楼市推向真正的春天？
资料图片 七折利率明争未息 按揭新品“暗战”又起 去年底，央行出台拉动内需刺激消费的新政：商业银行将个人首次购买普通自住房或改善自住房及存量贷款的利率，由原执行基准利率的８．５折优惠为７折。五次降息之后，利息再打１．５折，无疑成了众多贷款买房人不期而至的大“礼包”。 但要“拿”这礼包却并不容易。在光大银行海口支行，客户办理房贷七折优惠申请时发现，还必须签署“３年内不得提前还贷”的附加协议。按要求，申请七折优惠后，如果提前还贷，还款数额至少５万元以上，同时要交余额３％的违约金。不同意，七折免谈。 除了不能提前还贷，一些银行还设置了五花八门的新门槛。想七折，必须是首套房贷、建筑面积１４４平米以下、无不良还款的记录、贷款余额３０万元以上；或者是：季度审核月均资产不低于３万元或房贷金额不低于１０万元。不少银行强调“最重要的必须是优质客户，如果不是，可以购买一定的理财产品或达到一定的存款额度。” 不情不愿中，细心人发现，春节过后，银行没有年初那么“牛气”了。不少银行对享受七折利率的条件要求明显开始放松。 在天津，最早推出七折利率实施细则的农业银行，将客户自带资料申请，改成了系统自动调整。 工商银行公布在央行政策框架下，只要“近二十四个月内无连续两期（含）以上违约记录”，存量个人住房贷款利率由系统统一调整下浮。招商银行七折房贷利率的门槛同样不高，只是“信用条件”要求市民在招行系统内所有贷款当前无逾期，且历史上没有连续两次以上逾期。 从工商银行天津和平支行打完今年的个人综合还款计划，“实际执行利率４．１５８％”的显示，让李韦很开心：“银行只给了一个小纸条，提醒连续违约２期以上取消优惠利率，容易得让人不敢相信。”目前，已有３万多个天津工行存量房贷账户利率降至基准利率的七折，占工行在津所有存量房贷账户的三分之二以上。 更出人意料的是，近日，交通银行天津市分行发布了最新公告：符合时间、约定利率要求的存量房贷，只要贷款金额在１０万元以上、３月３日贷款无逾期，系统将自动调整到基准利率的０．７倍。与早些时候出台的规定相比，交行不仅在以往还款有无逾期方面有所放宽，而且取消了“申请人在该行季度日均金融资产不低于３万元”的规定，并不再要求市民提出申请。
资料图片 因为房屋面积超过了１４４平米，张先生目前仍被挡在“七折利率优惠”之外。但他认为还有希望：“给我贷款的天津银行客户经理说，也不排除进一步放宽条件的可能。” 不仅在有比较效应的七折利率政策上开始考虑客户的感受，近一时期，更有不少商业银行、甚至外资银行相继推出新产品，以期在地产大市来临前赢得先机。 渤海银行前不久上市了“气球贷”，３０年房贷，只还利息、不还本金的期限最长可达１５年。购房初期的压力将大大减轻。 深圳发展银行则直接对市场最为关注的利率“下手”推出“点按揭”：借款人只要向银行预先支付一定的费用，就可以获得贷款利率的进一步降低，按揭和房屋抵押贷款客户贷款利率最低可降至３．７８％，比各银行现行的最优７折利率，还低０．３８个百分点。 外资银行也不示弱。渣打银行日前推出了具有按日计息功能的“活利贷”个人房屋抵押贷款产品。市民存入“活利贷”还款账户中的闲置资金，即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵消。在省下利息的同时，月供款中的更大比例将直接归还贷款本金，贷款将越还越快。 利润空间减少 银行加紧争夺优质资源
资料图片 唐果 绘 一位不愿透露姓名的银行业人士表示，就各银行五花八门的七折利率实施细则来看，无论是设置重重障碍、还是大方放行，都是银行基于自身利益的考虑。“毕竞存量房贷已是银行的既有利益，把已经到手的钱再拿出来，谁都不会那么痛快。” 他分析，我国银行业开放程度不高，银行利润主要来自存贷差，对一些中小商业银行来说更是如此。经过２００８年的五次降息，现在５年期以上贷款基准利率为５．９４％，七折后最优惠的利率为４．１５８％，而５年期银行定期存款利率为３．６％，两者只相差０．５５８个百分点。如果存量房贷利率全部无条件打七折，贷款人是痛快了，银行将损失巨额利润，对一些中小商业银行来说，几乎无法承受。这种情况下，赢利点多的商业银行自然出手大方；出于竞争需要，一些中小商业银行既不能不执行央行相关政策、失掉价值客户，又不愿“赔本赚吆喝”，因此，只能通过设置“霸王条款”，在不违背监管部门意见的前提下，从保障自身利益出发，对老房贷客户提出一些附加条件。 “但每月偿还贷款金额的多少与个人利益直接相关，常常被市民当作选择银行的依据之一。如果条件过于苛刻，不仅银行自身的工作量大大增加，而且也会使银行口碑下降，影响竞争力。因此，一些银行才会几次修改七折利率实施细则。”这位银行业人士表示。 住房贷款是银行个贷的重点。去年下半年以来，由于楼市一路下行，银行收益源也大幅减少。 随着各项宏观调控政策的出台，房地产市场开始透出春意。近期中国指数研究院重点监测的３０个城市中，有２４个城市２月住宅成交面积环比上升、甚至有１０个城市环比增幅超过５０％。 尽管楼市能否真的走出低迷仍被市场质疑，但在前期个人房贷业务大量下滑、执行七折利率又损失部分利润的情况下，各银行“开源”需求迫切。在经济不景气、赢利渠道有限的情况下，以新产品刺激购买力、吸引新的房贷客户，成为诸多银行不约而同的选择。 深圳发展银行天津分行行长助理杨冰表示：在当前金融不景气的情况下，房贷仍是银行的优良资产。因此，虽然一些新产品使银行收入减少，但减轻客户的利息支出、财务负担，帮助银行密切了与价值客户的关系，提升了银行的价值客户资源。 乱花迷眼客户冷静 促楼市春天还需多方发力 此间权威人士认为，银行围绕房贷的明争暗战，从宏观层面，有助于刺激房屋购买意愿，在一定程度上有利于房地产市场复苏。 天津市国土资源和房屋管理局公布，今年１至２月，天津市新建商品住宅成交１００万平方米、６６．１亿元，同比增长１０．８％和９．９％。３月份，新建商品住宅成交将突破１００万平方米。 “从市场需求角度分析，国家出台的有关房屋首付两成、以及利息降低的政策，是促使楼市回升的最大利好。”天津市国土房管局局长吴延龙说，以购买７０平米住房二成首付、１５年贷款计算，如果全程还款，这套房最终买下来能节省１０万元。因此，自去年１１月以来，天津房屋交易量已连续５个月保持回升态势，今年３月基本回升到受金融危机影响前的月交易水平。 尽管出自银行的一系列政策帮助了楼市“止跌”，但供需结构仍是横亘在楼市“走高”前的难题。根据国家统计局公布的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到１．６４亿平方米，同比增长２１．８％。而戴德梁行最新报告显示，上海、北京等全国９大城市目前积压了２００６年到２００８年在建的库存商品住宅约３８００万平方米，消化这些库存平均需要９个月时间。 业内人士认为，我国房地产周期性调整并没有结束，而且由于这一轮调整与世界金融危机同步，房地产业能否重新走上上升轨道，最重要的还是取决于经济的走势。 此外，能否有更多的消费刺激政策出台也很关键。前不久，上海、天津等大城市纷纷出台新的蓝印户口管理办法，天津市更是将蓝印户口的发放时间由取得房产证、提前到签订购房合同，以吸引外省市的购买力。有关人士表示，这些都只针对特定人群，覆盖面并不广。除此之外，如果进一步出台包括给第二套住房制度“松绑”、进一步降低契税等新政，将有可能从更大范围刺激消费。 因为自己２００３年买的房子贷款利率没能“打七折”，梁女士正在着手办理转按揭。她还透露说：“近一两年儿子就要结婚，我一直在帮他看房。虽然办转按揭时我发现好多银行的都有很优惠的房贷政策，但还是想再等等，听说房子还得降价，如果房价能从每平米８０００块降到６０００，不是比什么房贷优惠都强？” 消费者的购买力是楼市回暖的一个决定性因素。目前，与梁女士一样持观望态度的居民依然很多。有调查显示，因为认为房价将“微幅下降”的人群有所增加，２００９年购房消费者半年内有意愿购房的比例从１月份的３５．８％，下降到２月份的１３．１％。 前不久举行的２００９“上海之春”房展会期间，中国房地产指数研究院曾对购房者进行了调查，发现以往消费者考虑较多的楼盘景观、学区等附加值，已经被价格优势所替代。在同等类型的楼盘中，价格是否足够低，已经成为购房者选择开发商品牌的唯一标识。因此，业内权威人士指出：高房价对楼市的回暖的阻滞也不容忽视。除来自政府、银行的努力外，开发商也应考虑降价，以加快销售。 |
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