破解公积金贷款四点疑惑（专家视点） (9/12975)

　　随着北京房地产市场在4月日渐趋稳，许多准购房客户开始出手购房。与商业贷款相比，利率涨幅缓慢的公积金贷款成为大家的首选。这里，北京中原三级市场研究部的专业人士为北京的购房者解释公积金贷款的四个疑惑。

　　哪里办公积金贷款

　　首先要向自己所在的单位咨询自己的公积金是缴存在什么部门，然后根据自己所缴存的部门，再结合自己所购房屋的坐落，选择自己办贷款的相关部门。

　　对于公积金缴存在各管理部或北京铁路分中心的借款申请人应根据其所购房屋的坐落位置来选择申请公积金贷款的部门。

　　对于公积金缴存在中央国家机关分中心的借款申请人，可到中央国家机关分中心委托的银行经办网点提出贷款申请。

　　对于公积金缴存在中共中央直属机关分中心的借款申请人，可到中直分中心提出贷款申请。

　　贷款额度有何限制

　　首先，要符合贷款中心规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；

　　其次，借款申请人须建立住房公积金账户12个月(含)以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上(正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金)，且申请贷款时处于缴存状态。对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月(含)以上，且足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上的条件下，可以申请贷款。

　　第三，借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款。

　　另外，还需注意，借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。

　　对于贷款额度，住房公积金贷款额度与借款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积都有关系，最好咨询相关的公积金管理机构，找专业的人士帮您计算。而就目前而言，单笔贷款最高额度为60万元；个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15%，即69万元，AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30%，即78万元。

　　贷款涉及哪些费用

　　申请住房公积金贷款主要涉及两笔费用：

　　评估费。借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋的，必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》，需要向评估机构交纳评估费(收费标准：按抵押物评估价值的3%收取评估费，最低收费300元，最高收费1500元)。

　　担保服务费。借款申请人申请住房公积金贷款，必须提供管理中心认可的担保方式。目前主要为北京市住房贷款担保中心提供连带责任保证担保和其他担保方式。由担保中心提供担保的，应向担保中心交纳担保服务费。担保费的收费标准是贷款额度的5%。

　　首次去办理贷款事宜，只需缴纳300元的评估费订金，但由于目前该项费用的收取处还不能刷卡缴费，待需要交纳费用时需事先准备好足够现金，以节省办事的时间。

　　提前还贷如何办

　　贷款发放以后，除了去开发商处办理房屋的后续手续以外，也要做好还款的相关事宜，可以从如下几方面安排：

　　首先，应按照借款合同约定，在每月的还款日前足额将当月的应还款存入还款账户内。

　　其次，按照银行规定须向银行交纳银行卡、折年费或小额账户管理费的，借款人应保证还款卡(折)内余额足以偿还当月贷款月供，以免由于卡(折)余额不足而造成贷款逾期。

　　对于提前还贷的申请，分以下几种情况：

　　若是采用等额月均还款或等额本金还款方式的借款人且贷款发放银行为交通银行、农业银行、中国银行、工商银行的，借款人本人应避开还款日及前后各三个工作日，持本人身份证及复印件、《借款合同》到贷款业务部门办理提前还款手续，此时，必须注意贷款处于逾期状态无法办理提前还款业务。

　　采用等额月均还款或等额本金还款方式的借款人申请提前还款、且贷款发放银行为建设银行的，可直接到贷款发放银行办理提前还款手续。

　　采用自由还款方式的借款人调整月还款额或申请提前还清贷款的，可按照北京住房公积金管理中心《自由还款操作手册》办理相关手续。

　　上海公积金缴存有望升1%

　　上海住房公积金缴存比例有望从现有的7%提至8%。据了解，日前，上海市住房公积金管理中心正在酝酿研究相关事宜。

　　今年上海市两会期间，市人大代表汪兰洁提出有关提高公积金缴存比例的议案。她指出，目前上海市职工公积金缴存7%的比例（即职工本人和单位住房公积金缴存的比例，各为职工上一年度月平均工资的7%）过低，已无法保障普通职工的住房权益。