住房调查：“80”后黄金年龄 撑起成都楼市 (0/83)

供求关系是市场经济最基本的规律，这无须赘述。作为百姓衣、食、住、行四大元素中的住———房屋，其市场价值更是直接体现在供需关系上。千百年来，“居者有其屋”的思想已深深烙进了国人的内心世界，“拥有一套自己的住房”的愿望，成为推动楼市不断前进的动力。在房地产业有句话，“看懂了人口也就看懂了房地产”，这几年国内楼市的繁荣离不开“人口红利”。成都是否有这样的“人口红利”？而这样的红利究竟还能持续多久？这将从某种意义上决定着成都未来房地产业的走向。

黄金年龄推动持续增长

“可以说，1998年以来国内房地产市场的快速发展与繁荣在很大程度上与三次‘婴儿潮’时期出生的这部分人进入消费期密切相关。”中国社会科学院金融研究所易宪容博士认为，三次“婴儿潮”中出生的大部分人在上世纪90年代以后进入结婚、生育、储蓄及消费时期，这部分人对国内经济持续健康发展做出了不可磨灭的贡献。

一家专门从事房地产市场研究的机构发表调查报告，认为未来15年，受几次“婴儿潮”及上世纪80年代出生人群的影响，住房需求将维持旺盛。报告认为，由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化，而人口年龄结构是影响房屋需求的重要因素。避开房地产市场的短期波动，通过“婴儿潮”变化可以大致把握我国房地产市场的长期运行趋势。“婴儿潮”对房地产市场需求的影响表现在两个方面：一方面，通过人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化；另一方面，通过“人口红利”为房屋需求的实现提供经济基础。

普遍认为，在中国，25岁—45岁群体是购买商品房的主要群体。其中，25岁—35岁人员处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。有数据显示，2006—2010年，35岁—45岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在2.6亿左右，由此决定在2010年前，35岁—45岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。而到2010-2020年的时候，上世纪80年代一批成长起来，25岁—35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右。

同时，目前不断推进的城市化也将“人口红利预期”放大。统计数据显示，截至2005年底，中国城市化率为43.0%，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍需继续推进。社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。如果未来10年中国城市化率以每年1.5个百分点的速度增长，预计每年新增城市人口将近2000万人。

2006年，成都城市化率达51.8%，比4年前提高16.2%。根据《成都都市圈战略规划研究》，到2010年，按城市常住人口计算，成都城市化率将达到65%以上，平均每年将向城镇转移农民28万人以上。

城市化带来的“人口红利”对于房地产行业的影响巨大，可以预见在未来几十年内，伴随城市化的高速发展，中国房地产行业将不断发展，成为城市化进程中的主力支撑。这与当年日本楼市崩盘时，城市化率已经达到90%不可同日而语。