成都房地产市场迷局之现状：当购房者选择观望 (55/4245)

岿然不动的房价终于被撼动了。这一次，广州一如既往地成为了中国楼市的风向标，部分房价的骤然下调对成都购房者迅速产生了明显影响，增强了继续观望的心态。但，观望的不仅仅是购房者，成都的开发商同样在按兵不动，静观事态发展。

于是，一场关于“心理素质”的较量正在展开，一边是相信调控的力量稳住不买房，一边是由于拿地成本高而决不动房价。成都楼市陷入了令人焦灼的迷局。房价会降吗？不会降吗？会降吗？

观点

做好产品静观其变

成都置信实业（集团）副总经理唐名琏应该这样看待成都的楼市走向。广州的确已经有了降价的消息，但它已经达到了非常高的均价，而成都目前的房价应该还不算很高，刚性需求还非常旺盛，即使出现了观望情绪，也不太会立马跟着降价。我认为，如果成都的一般商品房的均价达到8000元/平米，那么应该会出现拐点，因为这是一个明显的上线。应该说，广州房价的下调，对整个市场未来的健康发展是有帮助的。

在市场的风浪下，存活与否都取决于开发商的实力与品牌。小开发商的资金风险非常大，一旦断裂，就必定被淘汰，而品牌大开发商不担心这个问题，只要有购房需求存在，就能够良性运作下去。

需要提醒的是，目前成都开发商不必采取过激行为，提高价格和迅速降价销售对市场都不利，还是做好产品，静观其变，才能对应市场的变化。

现状有价无市

说起目前的市场，连一向备受追捧的华润也开始面露难色。华润.凤凰城营销策划部某负责人说：“我们已经明显感觉到市场不如以前了，最近推出的房子比较难销，不仅是我们，翡翠城也有同样的情况。”果然，记者到翡翠城售楼部实地调查，近期推出的600套房子目前仅销售的不足100套。对于前不久开盘场面颇为火爆的二十四城，凤凰城的这位负责人也无奈地说，这是依靠此前很长一段时间的蓄水，并不能反映目前的市场情况。

其实，从今年8月，这种观望情绪造成的市场趋冷的现象已经开始显现。8月底，成都市房管局发布的调查报告显示,上半年成都楼市交易一直呈萎缩之势，1至7月,成都五城区新建商品住宅成交量为335.31万平方米，同比下降16.07%。其中7月新建商品住宅成交量同比减少16.58%。有业内人士算了一笔账，如果按一套房子100平方米的面积算，去年这个时候比今年至少已经多卖了5000套房子了。今年秋交会虽然人气依然很旺，但从成交数据上看，也比以往理性了许多。进入11月，已经有大量开发商削减了在媒体投放广告的次数，“投了广告效果也并不理想，精彩的推广方案也比不上以前的一个普通开盘广告。”南延线某大型楼盘营销策划部主管颇感无力。

面对市场突然的清冷，加之2008年楼市的走向扑朔迷离，成都开发商焦急地想把现存房子处理掉。前段时间，成都雅居乐已接到了总部的命令,要求修改营销方案,加推数百套电梯公寓，而此前的方案显示,年内成都雅居乐项目只会推出400余套别墅产品。同样的情形也发生在蓉上坊、西花汀等项目上。奇怪的是，成都开发商的促销手段还没有选择降价，依然稳住目前的房价并按略有涨幅的趋势在推，这便造成了成都房地产有价无市的尴尬局面。

房价是涨是跌？

购房者盼望的当然是一个“跌”字，但究竟是涨是跌，还是价格直接跳水，这“失之毫厘”之间，却有着“差之千里”的效果。

不少业内人士认为，这一次的观望情绪不同于2005年和2006年，这是一次又一次新政出台后的累积反应，从上海、广州的态势可以窥见中国房地产的走势。政策越收越紧，购房者加入观望行列的人群“滚雪球”般增多，供大于求之后必然会造成价格降低，当开发商的房子长时间无人问津后，降价促销是一条必然之路，而且一旦这种市场局面形成了，房价不会出现反弹性上涨。“成渝试验区”形成后，如果把两地作为一体来分析，同样可以从刚刚落幕的重庆秋交会数据看出端倪，重庆秋交会3天迎客9.2万人次，成交3.64亿元，八成临时涨价房预计房交会后将回归原价，这对于成都的房价也有连带影响。

但似乎情况并非如此绝对，万达商业广场投资公司副总马俊浩有另一种揣测：“目前开发商的抗风险能力比以前强得多，融资渠道也更宽广，同时政策打击的多是投资客，市场的刚性需求仍然在那里。中国人不会因为房价不跌就不结婚生孩子，大量的自住需求决定了房价不会立刻就下降。”所以，观望必然导致成交量的下滑，但价格大幅度下调的可能性不大，只是房价涨幅将会进一步放缓。

另一方面，目前地价仍然在逐步攀升，这使得开发商也无法降低房价，一个个天价地块的出现让人们对未来的房价不得不忧心忡忡。广州这次的调价也并非真正意义上的“降价”，以较低房价来吸引购房者的楼盘只是少数，基本还维持在8000多元/m2到10000元/m2之间。因此，短时间内期待成都房价“雪崩”似乎还为时尚早。

市场拐点将到？

这次的市场反应很显然说明了一次次“房产新政”的威力终于显露，三番五次的加息、土地增值税、提高首付等一系列的政策从来就没有淡出我们的视野，无数次重拳、组合拳的出击，砸掉了炒房者的如意算盘，同时也给了购房者房价缓涨或下跌的预期，更多的人加入了持币观望的队伍。“其实这就已经是拐点了，市场出现了明显的变化，打乱了开发商和购房者的脚步。”马俊浩认为。只是让他难以琢磨的是，这个拐点的延展性影响究竟有多大很难说，事态会发展到怎样的局面也无法掌控。不过在谈到对成都市场的信心时，马俊浩比较乐观：“不仅是成都，中国很多二线城市都面临着同样的市场拐点，但是，我相信成都是二线城市中复苏能力最快的！”

认为形势更严峻的开发商也大有人在。“真正的拐点还在后面。”纵合世纪西贵堂总经理叶青则认为更大的市场考验期将在明年5、6月份出现，只要政策继续出台，市场继续观望下去，到了那个时候不少开发商已经开始稳不住了，成都的房地产也会在那个时候出现一次大洗牌，谁走谁留，很快就可以见分晓。记者在采访时也感觉到，不少开发商都表现出对明年楼市的担心，冬季“寒流”只是个开始，真正的“暴风雨”将在明年夏季来临。记者熊丽